Az ingatlanközvetítő feladatai

Posted by paralelart on 2011. február 18. péntek · 5 hozzászólás 

Ingatlan vásárlása során szinte biztosan össze fogunk futni közvetítőkkel, az alábbiakban összefoglalom, hogy mik az én tapasztalataim a magyar ingatlanközvetítőkkel kapcsolatban, milyen feladataik vannak, mit várhatunk el tőlük, milyen problémákra számíthatunk és ezeket hogyan célszerű kezelni.

Az ingatlan-közvetítői tevékenységhez, a közvetítők személyiségéhez számtalan hiedelem, prekoncepció kapcsolódik, melyek többsége nyilván okkal alakult ki, én elsősorban nem ezekkel kívánok foglalkozni.

A közvetítői szerep az ingatlanpiacon létező társadalmi igény alapján alakult ki, és működik a mai napig. Ha nem lenne rá szükség, már régen bezártak volna az irodák, vagy mással foglalkoznának.

A közvetítők szolgáltatást nyújtanak, mi ezt a szolgáltatást használjuk, de csak akkor működik jól a kapcsolat, ha tudjuk, hogy mit akarunk, ha eldöntöttük, hogy miért vesszük igénybe, mit várunk el, miért akarunk fizetni.

Aki képes önmaga felmérni a piacot, kiválasztani a saját szempontjainak pontosan megfelelő ingatlant, rendelkezik elegendő idővel és szakértelemmel (mind pénzügyi, mind jogi, mind építészeti szempontból) annak nincs szüksége segítségre. Ha ezekből a feladatokból valamennyit, vagy akár mindet mással akarjuk elvégeztetni, akár idő, akár szakértelem-hiány miatt, akkor számítsunk rá, hogy ennek költségei lesznek.

A leendő vásárlónak vagy a saját idejét, vagy a pénzét rá kell szánnia az elvégzendő feladatra, mert senki sem fogja helyette megtenni.

Nos, a fenti szempontok figyelembe vételével – a leendő vásárló szemszögéből – nézzük is át mi a közvetítő feladata:

 

Első és legfontosabb dolog, amit nem szabad elfelejtenünk: az ingatlanközvetítőt az eladó fizeti, azaz elsősorban az eladó érdekeit képviseli. Azaz a közvetítő legfontosabb feladata, hogy az eladó érdekeit szem előtt tartva a lehető legmagasabb áron adja el az adott ingatlant.

 

Evvel nincs különösebb gond, ez a magyar gyakorlat, ezt megváltoztatni nem tudjuk. Ugyan vannak ettől eltérő konstrukciók a világban, pl. az USÁ-ban mindkét félnek van ingatlanügynöke, akik sikeres adásvétel esetén osztoznak a jutalékon, de itthon így alakult.

Ezt nem kell feltétlenül negatívumként felfogni, de mindenképpen szem előtt kell tartani. Komoly szolgáltatást -és érdekvédelmet- csak attól követelhetünk, akit mi bíztunk meg, mi fizetünk ki. (ezért fontos, hogy az építész szakértőt, az értékbecslőt de mindenek előtt az ügyvédet mi fizessük, mi szerződjünk vele)

Ez még nem azt jelenti, hogy a közvetítő be akar csapni minket, de tudni kell, hogy az ő  érdeke a lakás lehető legmagasabb áron, lehető leghamarabbi eladása. Ezzel szemben a vásárló érdeke a lehető legjobb lakás a lehető legjobb áron történő megvétele, és nem feltétlenül a leggyorsabban. Itt már kialakul egy kis érdek-konfliktus, de az eladás gyorsasági iránti igény általában a vevő szempontjából kedvezően befolyásolja az eladási ár alakulását is.

Ezzel a ténnyel a közvetítők is tisztában vannak, ezért sok szolgáltatást nyújtanak a vevők számára is, hiszen, ha a vevők nem érzik, hogy kapnak valamit, akkor a közvetítő ügyfél nélkül marad és -vevők hiányában- nem fogja tudni értékesíteni az ingatlant.

 

Mi az tehát, amit minden közvetítőtől minimálisan elvárhatunk?

• Mérje fel a vevő pontos igényeit és ne pazarolja az ügyfél idejét: csak olyan ingatlant javasoljon, ami pontosan megfelel az írásban rögzített igényeknek.
• Ismerje a piacot: ha a vevő irreális igényeket fogalmaz meg, tájékoztassa, hogy ez nem lesz megvalósítható, vagy nagyon hosszú ideig fog tartani a keresés.
• Legyen tisztában a piaci árakkal, képes legyen milliós tűréshatárral megbecsülni egy átlagos ingatlan értékét.
• Mindig pontosan jelenik meg a megbeszélt helyen, késés, probléma esetén órákkal korábban tájékoztat. (Nem akkor hívja fel a tulajt a kulcsér, amikor odaértünk a helyszínre)
• Konkrét ingatlan bemutatása esetén készüljön fel: a következő adatokat, iratokat minden esetben hozza magával:
  • a tulajdoni lap másolatát
  • a lakás alaprajzát (és nem egy sajtpapíron egy egyvonalas rajzot, hanem a rendes, műszaki rajzot)
  • a társasházi alapító okirat másolatát (ha társasház)
  • a közös képviselő elérhetőségét (ha társasház)
  • átalánydíjas költségek esetén az elmúlt év fontosabb számait: távfűtés, víz, közös költség, felújítási alap értéke és költségei
  • új építésű lakás esetén: az építési és használatba vételi engedélyt
  • viszonylag új lakás esetén a garanciális időket, ha még tart
  • építési telek, vagy egyértelműen átépítendő ingatlan esetén a helyi építési szabályozás kivonatát
• Ne tévessze meg a leendő vevőt, ne állítson valótlan, vagy szépített tényeket, ne tüntesse fel a lakást ideálisként.
• Minden esetben beszéljen az előnyök mellett a lakás hátrányairól, hibáiról is. Nincs hibátlan lakás, aki ilyet állít, biztosan meg akar téveszteni.
• Az ingatlan bemutatásakor ne a triviális, nyilvánvaló tényeket közölje, hanem a lényeges és szemmel nem látható adatokat.
  • Ha a közvetítő így indítja a lakás bemutatását: ez itt a konyha, ez a fürdőszoba, ott a nappali – biztosak lehetünk benne, hogy nem tud semmi lényeges adatot a lakásról és semmitmondással próbálja magát hitelesebbnek beállítani.
• Pontosan legyen tisztában az eladó kívánságaival (ha a tulajdonos nélkül mutatja be az ingatlant)
  • mennyire sürgős az eladás?
  • csak készpénzes vevőket keres, vagy meg tudja várni a hitel-ügyintézést?
  • előleget, vagy foglalót kér-e az eladó? ennek pontos összege?
  • lehet-e euróban fizetni?
  • mikor tud kiköltözni az eladó, mennyi idő lesz a birtokba adás?

Nagy vonalakban ez a minimum elvárás vevői részről.

Amennyiben ezeket nem tudja teljesíteni, vagy második-harmadik felhívásra sem pótolja a hiányosságokat, akkor érdemes otthagyni azt az irodát (vagy másik közvetítőt kérni a fenti problémákra hivatkozva).

Nincs értelme időt pazarolni olyan közvetítőkre, akik nem értik meg a vevő kéréseit, vagy nem teljesítik a szakmai minimumot. Ez esetben keressünk egy másik irodát.

Mielőtt teljesen elcsüggesztenék mindenkit: igenis, léteznek jó ingatlanközvetítők, akik ismerik és betartják a szakmájuk szabályait és mindkét fél érdekeit szem előtt tartva próbálják az eladó számára a megfelelő vevőt, a vevő számára pedig a megfelelő  ingatlant megtalálni. Vannak, csak meg kell találni őket. Ne gondoljuk, hogy a számtalan -néha gomba módon szaporodó- közvetítői iroda mindegyike egyforma színvonalon és gondossággal dolgozik. Ha megnézzük a nagyobb láncok álláshirdetéseit, láthatjuk, hogy szinte mindenhol sok a felvétel – ilyen nagy fluktuáció mellett nehéz összetartani egy jól működő csapatot, gondoskodni a képzésről és arról, hogy az adott terület referense kellően ismerje a rá bízott ingatlanállományt.

Célszerű az ingatlankeresést egy jó építész szakértő, egy jó ügyvéd és egy jó ingatlan-közvetítő keresésével kezdeni: rengeteg időt és pénz spórolhatunk vele.

 

Nézzük végül, hogy a minimum követelményeken túl mi az, amit elvárhatunk a jó ingatlanostól:

• Nagyon pontosan felméri a vásárlási igényeinket, szándékainkat.
• Lebeszél olyan lakások megnézéséről, amik nem felelnek meg az előzetesen leadott igényeknek.
• Ha mégis olyan lakást javasol, ami egy kicsit eltér, minden esetben felhívja a figyelmünket erre és elmondja, hogy miért javasolja mégis a megtekintést.
• Ismeri a korlátait és olyan esetben, amikor valamilyen bonyolultabb építészeti vagy jogi kérdés kerül elő szakértőhöz irányít. Nem okoskodik, ha valami túlmutat a képzettségén azt nyíltan kimondja.
• Utánanéz az összetettebb problémáknak, és gyorsan, pontosan tájékoztat.
• Speciális ingatlan-igény esetén nyíltan elmondja, hogy a kínálatukban ilyen nem szokott szerepelni és elirányít egy kollegájához, vagy másik irodához, akik a téma szakértői.
• Soha nem kér pénz előre, csak az elvégzett munka után.
• Végigköveti a szerződéskötési folyamatot, nem hagyja magára az eladót és a vevőt a szándéknyilatkozat aláírásánál.
• Nem titkolózik a címmel, mert tudja pontosan, hogy a korrekt alapos munka a garancia arra, hogy nem kerülik meg, hanem elvárják a segítségét.

Szívesen venném a tapasztalataikat az ingatlanosokkal kapcsolatban: találtak-e megfelelőt, milyen egyéb problémákkal szembesültek, mi az amit szerettek volna, de a közvetítők nem voltak hajlandók rendesen megcsinálni?

Kategória: ingatlan, közvetítő, pénzügyek, szerződés · Tagged with ingatlanos, közvetítő, lakáskeresés