városi lakások

Ebben a fejezetben a városi szövetben elhelyezkedő lakások általános problémáit járom körbe.

Ezen lakások közös jellemzői:

  • urbanizált környezet, tömegközlekedés, szilárd burkolatú utak, közterületi parkolás
  • társasházi jelleg (több lakás közös telken)
  • több lényeges szerkezeti elem osztatlan tulajdona (alapozás, pince, alapvezetékek, szellőzés, tető stb.)
  • közös közművek, közös infrastruktúra használat (pl. lift)
  • közösen fizetett szolgáltatások, (közös képviselet, porta, szemétszállítás, takarítás s tb.)

Ezen adottságok általában hasonló problémákat szülnek.

Nézzünk részletesebben néhány fontos fázist.

Mire figyeljünk új lakás vagy ház vásárlásánál?

  • Soha ne fizessünk foglalót, előleget, amíg szakértővel meg nem nézettük az ingatlant!
  • Nézzük meg, hogy rendelkezik-e az ingatlan jogerős építési engedéllyel (jogerős pecséttel ellátott, összefűzött engedélyezési tervdokumentáció, kék színű aláírásokkal + jogerős pecséttel ellátott építési engedélyezési határozat).
  • Ha -állításuk szerint- van engedély, de nem tudják/akarják bemutatni az eladó képviselői az a legtöbb esetben komoly gyanúra ad okot.
  • Az épület az engedélyezett tervek szerint készült-e? A helyiségek mérete egyezik-e, a nyílások, falak, lépcsők nagyjából ott vannak-e, ahol a terven? A tető alakja, a cserép anyaga egyezik-e a tervezettel?
  • Rendelkezik-e az épület használatbavételi (“lakhatási”) engedéllyel (A kerületi építéshatóság által kiadott pecsétes határozat, fejléccel, iktatószámmal).
  • A földhivatali bejegyzés feltétele a használatba vételi engedély, ennek megléte nagyon fontos, a hiánya arról árulkodik, hogy valami nem stimmel a hivatalos folyamatokban.
  • Ha banki hitelből épült az épület – vagy éppen hitelt kívánunk felvenni a váráslásra – fel kell készülni rá, hogy a bank az összes hivatalos papírt kérni fogja folyósítás előtt. Az építési engedélyeket, a használatba vételi engedélyeket – amit lehet, hogy minden különálló funkcióra, melléképületre meg kell kérni!

Új építésű lakásoknál nagyon gyakori problémaforrás a kivitelező cég elérhetősége.

  • Győződjünk meg róla, hogy nem egy projekt-cég építette a lakást. Ha igen, akkor csak szakértő véleményének kikérése után folytassuk a tárgyalásokat. Amíg a szakvéleményt meg nem kaptuk, nem szabad egy forintot sem kifizetni.
  • Projektcég (olyan cég, aki csak egy ingatlan felépítésére jött létre, aztán feloszlik, jogutód nélkül megszűnik) esetén a garanciális javítások elintézése szinte lehetetlen. Garanciális hibák márpedig mindig előfordulnak, még a legalaposabb kivitelező cégeknél is.
  • Soha ne tételezzük fel, hogy egy hibátlannak tűnő ingatlannál nem fordulnak elő hibák a garanciális időszakban! Hibátlan kivitelezés nincs.
  • Ha régóta a piacon lévő cég építette: keressük meg a kivitelező korábbi munkáit, felépült házait, beszélgessünk az ott lakókkal, vannak-e problémák, rendesen elkészültek-e az ottani garanciális javításokkal.
  • Győződjünk meg róla, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanrész be van jegyezve a földhivatali nyilvántartásba és a tulajdonos adatai azok-e, akitől meg akarjuk vásárolni. Új építésű ingatlanoknál a hivatalos ügyintézés sokszor több fázissal van lemaradva – még az egyébként jogkövető cégeknél is előfordulnak komoly csúszások – az ilyen jogi galibákat később nagyon macerás kijavítani.

Mire figyeljünk egy régi építésű ingatlan vásárlásánál?

  • Egy öreg épület, amely külső-belső felújításon esett át a közelmúltban mindig gyanúra ad okot. Öreg háznál (20-30 évnél idősebb épületek) csak a felszínt érintő felújítások: festés, burkolatcsere, járda, esetleg friss vakolás szinte mindig a hibák eltakarására szolgál.
  • Egy jól megépített ház szépen öregszik: a burkolatok megkopnak, karcosak, esetleg a sarkaik letörnek, a vakolat karcos, kopott, hajszálrepedések vannak rajta, a járda megsüllyedt, beállt, mohos, a nap egyenletül szívta ki a fa felületeket. Ha ezek hiányoznak, akkor a hibák ennél súlyosabbak és azt fedték el némi olcsó-gyors szépészeti beavatkozással.
  • Régi épületeknél sokszor előfordulnak repedések a falakon, födémen. Repedéseknél, töréseknél minden esetben kérjük ki szakértő véleményét. Lehet, hogy elég egy építész, de lehet, hogy statikust is be kell vonni az ellenőrzésbe.
  • Ha valaki bővíteni szeretné az ingatlanát (később be szeretné építeni a tetőteret, vagy emeletet szeretne ráépíteni a meglévő épületre) akkor érdemes megkérni az eladót, hogy 1-2 feltárást engedélyezzen (alapozás állapota, födém típusa, állapota). Komoly vételi szándék esetén ennek esetleges költségei se riasszanak el bennünket, néhány tízezer forint esetleg felesleges elköltése lényegesen kedvezőbb, mint egy néhány tízmilliós rossz befektetés. A feltárások meghatározásához és a feltárt állapot kiértékeléséhez minden esetben hívjunk építész szakértőt.
  • Kérdezzük meg, hogy az épület minden részére volt-e építési engedély. Nagyon gyakori, hogy az épületeket több ütemben, sokszor engedély nélkül is bővítették (főleg 20 évesnél idősebb ingatlanok esetén). Ha az engedély nélküli bővítés tíz évnél korábban történt, akkor egy építéshatósági bírságot is kockáztathatunk (extrém esetben elrendelt visszabontással), valamint be kell majd szereznünk egy fennmaradási engedélyt. Ez nem túl nagy költség, de elég sok idő elmehet amíg mindent hivatalossá teszünk.
Reklámok
%d blogger ezt kedveli: