felújítási tervek

Egyre gyakoribb az igény a belvárosi (többnyire századfordulós, de átlagosan is 60-70 éves) épületek felújításával, korszerűsítésével, állagmegóvásával kapcsolatos építészeti szakvéleményekre, tervezési, kivitelezés-szervezési feladatok elvégzésére.

Röviden összefoglalnám, hogy mire szolgál egy ilyen felújítási terv, valamint miért és kinek célszerű elkészíttetni.

A főként budapesti, belvárosi ingatlanállomány, amely a társasházak zömét alkotja, viszonylag idősnek tekinthető. Többnyire 1945 előtt épült házakról beszélünk, vegyes épületszerkezetekkel, de szépen (és anno jól is) megépített homlokzatokkal és díszítésekkel, amelyek mára erősen állagromlott állapotba kerültek, főként az elmaradt felújítások és a nem megfelelő karbantartás miatt. (Ezen munkák finanszírozása több okból is nehézkes volt, de ennek az írásnak nem ez a fő fókusza)

Ezek az épületek az utóbbi 5-10 évben jelentős változásokat éltek meg, főként a társtulajdonosok és a bérlői összetétel változása volt az, amely némileg kibillentette a holtpontról a korábbi “nincs pénz, nem tudunk mit tenni” álláspontot. Egy 80-100 éves épület résztulajdonosává válni komoly döntés, amely sok szervezési és anyagi áldozatot kíván, de ha jól határozza meg a tulajdonosközösség az elvégzendő munkákat, akkor a befektetett pénz és idő jelentős értéknövekedést hozhat a háznak, és természetesen a lakásoknak is.

Első lépésben meg kell határoznunk a ház műszaki állapotát:

  • az élet- vagy balesetveszélyes részeket (felvonók, lépcsők, függőfolyosók, korlátok, kémények, elektromos és gáz alapvezetékek)
  • a karbantartás elmaradása miatt fokozott állagromlást elszenvedő szerkezeteket (beázások, csapadékvíz-elvezető rendszerek, kezeletlen faszerkezetek, épületszobrok és díszítőelemek)
  • a felújítással jelentős értéknövekedést elérő szerkezeteket (belső homlokzatok, lépcsőházak, burkolatok, világítás)
  • a piaci hasznosítás alá vonható épületrészeket (tetőtér, pince, tárolók, garázsok, udvar és a használaton kívüli, de használatba vonható helyiségek)
  • valamint a felújítással jelentős költségcsökkentés eredményező munkák körét (hőszigetelések, épületvezérlés, árnyékolás, központi hűtés-fűtés)
  • valamit ide tartozik a vagyonvédelem témaköre is

A műszaki állapot ismeretében felállíthatunk egy rövid-, közép- és hosszútávú felújítási munkákat rangsoroló felújítási tervet. A felújítási terv legalább két részből áll: a meglévő állapot műszaki kötelmei, valamint az esztétikai, használati igények alapján összeállított tervezési programból.

A munkákat természetesen a társasház tulajdonosközöségének rendelkezésre álló erőforrásai alapján kell időben és fontosságban rangsorolni, de a műszaki szükségszerűségek és logikus építési-kivitelezési eljárások, technológiák alapján. (Ezek összetett és soktényezős feladatok, sok egyeztetéssel és kommunikációval járnak, általában egy közgyűlés nem szokott elegendő lenni az átbeszélésre, ugyanakkor nem megkerülhető a probléma, erre rá kell szánni az időt a tulajdonosoknak)

Mit tartalmaz egy felújítási terv?

  • az ingatlan műszaki állapotfelmérését;
  • az észlelt problémák szakmai rangsorolását, a prioritások megállapítását (élet és balesetveszély elhárítása, további jelentős állagromlás megfékezése, hasznosítást gátló tényezők elhárítása, esztétikai és életminőséget javító tényezők);
  • a tulajdonosközösség által elfogadott tervezési programot;
  • a tulajdonosközösség által elfogadott kivitelezési ütemezést;
  • az építési hatósági bejelentés, engedély vagy egyéb hatósági aktust igénylő munkák meghatározását;
  • az engedélyes vagy kiviteli tervek készítésének (kötelezően vagy célszerűen) kijelölt körébe tartozó munkarészek leírását;
  • műemlék épület esetén a műemlékvédelmi hatósági felügyelet alá tartozó munkálatok körének tisztázását;
  • költségbecslést a megcélzott munkák várható áráról;
  • és a legfontosabb részt: az árazatlan, részletes költségvetési kiírást (amely alapján a kivitelezési ajánlatok bekérhetők és értékelhetők)

Mire jó a felújítási terv?

Legfontosabb szerepe a rövid, közép és hosszútávú tervezhetőség, a közös befizetések optimális elköltésének és a ráfordítások legjobb hatékonyságának biztosítása. Részletesen:

  • a felújítási keret összegének meghatározása;
  • hosszú távú pénzügyi konstrukciók és a közösség pénzügyi tervezésének támogatása (előtakarékoskodás, pályázatok, hitelek, lakáskassza igénybe vételéhez szükséges adatok biztosítása, önrészek képzése);
  • elősegíti a hatékony pályázást (amennyiben ismert előre a munka, a várható költségek és a szükséges tennivalók, és az adott munka időben ütemezhető, akkor előre lehet készülni egy-egy pályázatra, a szükséges önrész lekötésével);
  • hatékonyabb pénzkezelés – ha a munkák kezdése előre tervezhető, a félretett, megtakarított pénzeszközök addig leköthetők, kamatoztathatók;
  • kiválthatók (vagy csökkenthetők) a tények, megalapozott műszaki tartalom és a költségek ismerete nélküli, sok esetben értelmetlen viták a közgyűléseken;
  • meghatározhatók olyan célok és munkák, amelyek közösségi tevékenység formájában is elvégezhetők (költségcsökkentő, egyúttal közösségépítő célok) – természetesen ez nagyban függ a tulajdonosközösség habitusától, belső viszonyaitól;

Mennyi idő egy felújítási terv elkészítése?

  • helyszíni szemlék, épületbejárások: 2-3 nap;
  • az épület értékelése, szakvélemény összeállítása: 10-15 nap;
  • levéltári kutatás (igény és lehetőség szerint): 5-8 nap;
  • közös képviselő és a tulajdonosok tájékoztatása (akár közgyűlés keretében): 1-2 alkalom;
  • a jóváhagyott tervezési program alapján a költségvetés és az ütemezés elkészítése: 8-12 nap.

Összességében, egy átlagos állapotú háznál kb. 3 hónapra van szükség mire összeáll az adottságok és az igények összehangolása a lehetőségekkel. (Összetett, elhanyagolt, vagy erősen leromlott állagú épületeknél több is lehet, illetve természetesen a tulajdonosok erre fordított ideje is jelentősen befolyásolja a tervezési folyamatot.)

Mennyibe kerül egy felújítási terv?

Az árak természetesen nagyban függenek attól, hogy az adott épület milyen összetettségű problémákkal bír. Tájékoztatásképpen meghatároztam egy átlagos épületre egy átlagos árat, amely alapján már láthatóak a nagyságrendi összegek.

  • budapesti, belvárosi, zártsorú beépítésű, 1900-1940 között épült ingatlan;
  • társasházi tulajdonosközösség, önkormányzati tulajdonrésszel;
  • pince, földszint, I. – III. emeleti lakószinttel, padlással, lift nélkül;
  • kő alapokkal, tégla falakkal, acélgerendás (téglaboltozatos) födémmel, fa zárófödémmel és fa fedélszékkel;
  • utcára nyíló földszinti üzlettel, 15-20 albetéttel, gangos kialakítású, főként az udvarra (és részben az utcára) néző lakásokkal
  • az épület nem volt felújítva az elmúlt 10-20 évben (csak minimális javítási, karbantartási munkák lettek elvégezve, pl. csatorna javítások, gáz alapvezeték csere, tetőcserepek, esetleg kéményjavítások)

A fenti épülettípusra kb. 3 hónap alatt készíthető el a felújítási terv, munkadíja:  kb. 350-400.000,- forint (+áfa). Természetesen minden esetben az adott épületre szabott egyedi ajánlatot adunk (határidő tekintetében is).

A fenti összeg a mérnöki munkadíj, mely nem tartalmazza az esetleges feltárások, anyagvizsgálatok (pl. faanyagvédelem, falak víztartalommérése), vagy további szakértők, szakvélemények (pl. elektromos érintésvédelmi mérések, vagy kéményseprők) díját. Az árak nem tartalmazzák a munkálatok lebonyolítását, átadás-átvételét, vagy utólagos ellenőrzését, de igény esetén ezeket a munkarészeket is le tudjuk bonyolítani.

ossza meg véleményét!

Adatok megadása vagy bejelentkezés valamelyik ikonnal:

WordPress.com Logo

Hozzászólhat a WordPress.com felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Twitter kép

Hozzászólhat a Twitter felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Facebook kép

Hozzászólhat a Facebook felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Google+ kép

Hozzászólhat a Google+ felhasználói fiók használatával. Kilépés / Módosítás )

Kapcsolódás: %s

%d blogger ezt kedveli: